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韓国の不動産バブル論再燃

2005年06月28日

五百旗頭 治郎

韓国では再び不動産バブル論が浮上してきている。

03年秋に厳格な不動産投機規制策が出されてから沈静化の様相を呈していた韓国の不動産市場であるが、2005年に入って再びマンション価格上昇が始まった。ソウル江南地区やソウル周辺新都市などの人気地域では、年初からのマンション価格上昇率が既に20%以上に達する箇所も出ている。

不動産価格再上昇の要因としては以下の2点が指摘できる。


(1)まずは不動産規制効果の一巡が挙げられよう。03年10月末に発表された不動産規制の目玉は、高価格住宅保有者や複数住宅保有者に対する不動産関連税負担の引き上げであった。具体的には、土地やマンションなど保有不動産の公示価格が計9億ウォン以上の人には総合不動産税(保有税)が適用されるほか、3住宅以上保有者は譲渡益課税が60%に引き上げられる(通常は9~36%)。ポイントは、こうした増税が05年初から施行されたことである。つまり、03年末から04年一杯は、05年初からの税負担増加を嫌って複数住宅保有者からの投げ売りが出て、住宅市場の需給バランスが悪化した。ところが、実際に05年に入ると売り物は激減したのである。なぜなら、税負担増加を嫌う多くの所有者は既に処分してしまったし、今から処分すれば莫大な譲渡益税を支払わなければならないからである。
(2)次に不動産規制の副作用も指摘されている。ソウル江南地域のマンション価格高騰抑制のためにソウル郊外に新都市開発し住宅供給を増やす狙いであった。しかし、供給量が不十分であるうえ、新都市ブームにより周辺都市の不動産価格急騰を招いたと言われている。また、マンション再建築物件の価格上昇を抑えるため再建築条件を厳格化したが、それにより、かえって中型以上のマンション供給不足を招いているという批判もある。

とはいえ、何と言っても、不動産価格上昇の根源には過剰流動性がある。韓国でも景気下支えのための金融緩和策により市中金利は史上最低レベルまで低下している。韓国銀行(中央銀行)は04年に2度の利下げを行い、ベンチマークとするコール翌日物金利の誘導目標を3.25%とした。金利低下により行き場の失った資金が、不動産投資や株式投資へと向かっているのである。近い将来、韓国政府は、追加的な不動産市場沈静化策を打ち出すと見られるが、金利引き上げも選択肢の一つになろう。庶民派を自認する盧武鉉大統領としては、庶民生活に痛手を与え、金持ちをますます金持ちにする不動産価格上昇を放置することはできない。しかし、内需低迷に苦しむ韓国経済は依然よちよち歩きである。05年第1四半期の実質経済成長率は前年比+2.7%まで低下した。盧武鉉政権は、利上げによる経済への悪影響を排除しながら不動産価格上昇を抑制するという難しい舵取りを再び迫られている。

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