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中国:不動産市場はどうなる?

価格下落の長期化回避が鍵。安定最優先で問題を先送りか?

2014年06月19日

経済調査部 主席研究員 齋藤 尚登

サマリー

◆中国の住宅販売に急ブレーキがかかっている。2014年1月~5月の住宅販売金額は前年同期比10.2%減と2013年の前年比26.6%増から一転して減少した。住宅販売面積・金額は、住宅価格に3ヵ月~9ヵ月程度先行する傾向があり、今後、住宅価格がさらに調整することを示唆している。不動産投資の減速や住宅販売の不振は当然のことながら景気の下押し要因である。


◆ここもとの住宅販売の不振は、①そもそも大都市の一般世帯にとって住宅が高嶺の花となるなか、1軒目の住宅ローンまでも規制が強化されてしまったこと、②4兆元の景気対策の後遺症で、一部地方都市の住宅在庫が消化不能なほどに膨れ上がってしまったこと、③さらには習近平総書記が主導する綱紀粛正の影響が特に高級物件で色濃く出ていること、などの要因が複雑に絡み合っている。


◆住宅価格が短期的に下落することは想定内としても、中国経済の持続的安定成長、地方政府の財政収入確保と債務返済の要請から、それが長期化するのは避けなければならない。手っ取り早いのは、2009年12月以降の「価格抑制策」と正反対の政策を打ち出すことであるが、それは、投資・投機目的の住宅所有を奨励することに他ならず、住宅市場の健全化とは相容れない政策となってしまう。


◆中期的には、地方政府の安定税収確保のための税制改革が不可欠である。例えば、不動産のストックに広く浅く課税する固定資産税を導入し、これを地方政府の安定財源とする。土地使用権譲渡収入は中央の財源とし、地方政府が財政収入確保や債務返済の必要から土地使用権を高値で譲渡しなければならない、というインセンティブを一旦は断ち切るのである。中央の財源となった土地使用権譲渡収入は、地方への財政移転や保障性住宅の建設などに使われるべきである。世帯年収の4~5倍で購入可能な保障性住宅は、最も実需が大きいセグメントであり、これをしっかりと供給することで社会不満も和らごう。供給構造が実需中心に変われば、息の長い住宅ブームの到来も期待できるようになる。中国政府は、今後3年間で不動産統一登記制度を確立するとしているが、これは本格的な固定遺産税導入の準備の可能性が高く、今後の動向が注目される。

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